유찰된 경매 물건 공략법 | 두 번 유찰되면 어떻게 될까?

 

📉 유찰된 경매 물건 공략법
– 두 번 유찰되면 어떻게 될까?

경매 물건은 한 번에 낙찰되지 않는 경우도 많습니다. 이걸 ‘유찰(流札)’이라고 하죠.
유찰이 되면 어떤 변화가 생기고, 오히려 더 좋은 기회가 될 수 있다는 걸 알고 계셨나요?
이번 글에서는 유찰의 개념부터 실전 전략까지 초보자도 이해하기 쉽게 정리해드릴게요.

🔁 유찰이란?

유찰이란 경매 입찰자가 없거나, 입찰자가 있어도 최저가 이상 금액이 나오지 않을 때 해당 물건의 낙찰이 무산되는 것을 말해요.
즉, 입찰 실패 → 다음 회차로 넘어가는 것입니다.

📉 유찰되면 어떻게 되나요?

경매는 유찰될 때마다 최저가가 인하됩니다. 이게 바로 유찰 물건을 노려야 하는 핵심 이유예요.

💸 유찰 시 가격 변동 구조

• ✔️ 1회 유찰 → 감정가의 20% ~30인하
• ✔️ 2회 유찰 → 최저가의 64% 수준까지 하락
• ✔️ 3회 유찰 이상 → 조건부 매각 가능 (수의계약 또는 매각기일 지정)

예를 들어 감정가가 1억 원인 경우,
1회 유찰 시: 8,000만 원
2회 유찰 시: 약 6,400만 원까지 떨어지는 구조예요.

🕵️ 유찰된 물건, 왜 유찰됐을까?

유찰된 이유는 다양합니다. 중요한 건 ‘왜 유찰됐는지를 분석하고, 공략 가능한지 판단하는 것’이에요.

• ❌ 입지 또는 상태가 안 좋은 경우(건물의 컨디션 .교통 .학군.편의시설등 다수)
• ❌ 권리관계(임차인, 말소불가 권리 등)에 문제가 있는 경우(유치권 법정지상권등특수물권)
• ❌ 시세보다 감정가가 너무 높게 책정된 경우
• ⭕ 단순히 경쟁자가 없어서 유찰된 경우 → 기회!

✅ 유찰 물건 공략 전략

1. 1. 2회 유찰 시점 공략(손품)
   가격 메리트가 커지고 경쟁이 낮아지는 타이밍. 권리분석만 확실하다면 노려볼 만합니다.
2. 2. 감정가 재검토(발품)
   유찰된 물건은 감정가가 현실과 맞지 않을 수 있어요. 주변 시세와 비교해 진짜 가치를 재평가하세요.
3. 3. 리스크 관리
   유찰된 이유가 ‘문제’ 때문이라면, 권리분석/현장조사/임차인 정보까지 철저히 확인!

📥 유찰 여부 확인 방법

대법원 경매정보 사이트에서 사건 번호를 검색하면 매각기일과 유찰 횟수, 입찰 결과까지 확인할 수 있어요.

📢 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 유찰 물건은 무조건 좋은 기회인가요?
A. 아닙니다. 유찰 이유에 따라 ‘기회’일 수도 있고 ‘위험’일 수도 있어요. 반드시 원인을 파악하고 분석한 뒤 입찰해야 합니다.

Q. 유찰되면 언제 다시 입찰할 수 있나요?
A. 일반적으로 2~4주 후 재경매 일정이 잡힙니다. 대법원 경매 일정표를 통해 확인할 수 있어요.

Q. 유찰이 계속되면 어떻게 되나요?
A. 일정 횟수 유찰 후에는 수의계약, 임의 매각 등 다른 방식으로 전환될 수 있어요.

🔚 마무리하며

유찰된 경매 물건은 잘만 공략하면 시세보다 훨씬 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.
단, 유찰 이유를 정확히 분석하고, 감정가보다 시세를 우선 기준으로 삼는 것이 중요해요.

다음 글에서는 ‘경매 실전 체크리스트 – 입찰 전 최종 점검 사항’을 소개할게요.
도움이 되셨다면 공감과 댓글, 부탁드려요 :)