낙찰가 산정 전략 | 얼마를 써야 낙찰될까?

 

 

📈 낙찰가 산정 전략
– 얼마를 써야 낙찰될까?

경매 입찰을 앞두고 가장 많이 하는 고민은 바로 “얼마를 써야 낙찰될까?”입니다.
너무 낮게 써서 유찰되면 아쉽고, 너무 높게 써서 실익이 없으면 낭패죠.
이번 글에서는 초보자도 활용할 수 있는 낙찰가 산정 전략과 실전 팁을 정리해드릴게요.

🏷️ 감정가와 낙찰가의 차이

법원이 정한 기준가격을 감정가라고 합니다. 하지만 실제 낙찰가는 대부분 감정가보다 낮거나 비슷한 선에서 결정돼요.

✔️ 통상 낙찰가는 감정가의 70~90% 수준입니다.

🔍 시세 파악은 필수!

입찰 전에 반드시 주변 시세를 조사해야 해요. 경매 물건은 시세보다 싸게 사는 게 핵심이기 때문이죠.

📌 참고할 수 있는 방법:

• ✔️ 실거래가 공개시스템(국토부)
• ✔️ 네이버 부동산/직방 등 매물 비교
• ✔️ 과거 경매 결과 검색 (대법원 경매 사이트)

📊 낙찰가 결정 전략 3가지

1. 1. 시세의 80~90% 전략
   가장 안정적인 방식. 실입주/전세 활용이 목적일 때 유리.
2. 2. 감정가 대비 절반 이하 전략
   1~2회 유찰된 물건에서 적용. 수익형 투자에 유리.
3. 3. 경쟁도 분석 전략
   과거 낙찰가율/입찰자 수 분석 → 예측 기반 금액 설정

📉 유찰된 물건일수록 유리? (출구전략 有)

경매 물건은 유찰될수록 최저가가 점점 내려갑니다.
📌 1회 유찰 시 → 20% 하락
📌 2회 유찰 시 → 최저가의 64% 수준까지 하락 가능

단, 유찰된 물건은 하자가 있는 경우도 많으니 철저히 조사하고 입찰해야 해요.

💡 입찰 금액 실전 팁

• ✔️ 끝자리에 0, 5 지양 (경쟁률 높음 → 소수점 단위까지 전략적으로 설정(예) 9000 -9500x)
• ✔️ 입찰금액 = 수익률 계산 결과 기준으로 역산(다음단계에서 계산식발표)
• ✔️ 유사 물건 낙찰가 참고하여 유추(벙법은 다음단계)

📢 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 높은 금액을 써서 낙찰되면 좋은 거 아닌가요?
A. 무조건 높은 금액이 좋은 건 아닙니다. 실익(시세차익, 임대수익 등)이 없다면 '비싼 실수'가 될 수 있어요.

Q. 수익률 기준으로 입찰가를 정하는 법은?
A. 예: 월세 수익이 연 5%가 되도록 입찰가를 설정 (월세 50만 원 × 12개월 ÷ 0.05 = 약 1억 2천)

Q. 경쟁자가 몇 명인지 알 수 있나요?
A. 입찰 마감 후 열람 가능하지만, 사전에 예측은 어렵습니다. 과거 사례와 물건 특성으로 유추는 가능합니다.

🔚 마무리하며

낙찰가는 전략과 심리전의 결과입니다.
무턱대고 높은 가격보다, 내가 원하는 수익과 기준에 맞는 금액 설정이 핵심!

다음 글에서는 ‘유찰된 물건을 공략하는 방법’을 소개할게요.
오늘도 읽어주셔서 감사합니다 :)