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🏠 2024타경8590 경매물건 분석 – 화성 송산면 전원주택형 주택
📍 위치: 경기도 화성시 송산면 봉가리 53-10
🏢 용도: 주택 (단독주택 + 창고)
📅 입찰일: 2025년 4월 30일 (3차 입찰)
💰 감정가: 738,944,000원
📉 최저입찰가(3차): 362,083,000원 (49% 저감)
📌 입지 및 개발 정보
- 교통: 대중교통은 부족, 자가용 필수. 주요 도로망 접근성 확인 필요
- 생활인프라: 전원주택지로 조용한 환경, 상권 및 학교는 다소 거리 있음
- 인구 및 개발: 수도권 외곽으로 인구 증가 기대는 낮지만 안정적인 거주환경
🏗️ 건물 및 토지 정보 요약
- 토지: 795㎡ (240.49평)
- 건물: 196.72㎡ (59.51평), 2층 주택 + 창고 4개 동
- 지목/지역: 계획관리지역, 가축사육제한구역
📑 임차인 및 권리분석
- 2층 임차인 보증금 1,000만원 / 월세 40만원 – 전액 인수 필요
- 1층은 점유 불명 – 명도 필요 가능성 있음
- 소유권: 강석연 외 4인 (공유지분 있음)
💸 경락잔금대출 가능성 분석
| 금융권 | 대출한도 | 금리 | 조건 |
|---|---|---|---|
| 1금융권 | 최대 70% (약 2.5억) | 3~5% | 소득증빙 필수, 신용 1~3등급 |
| 2금융권 | 최대 80% (약 2.9억) | 5~10% | DSR 50% 이내, 신용 4~6등급 |
| 3금융권 | 최대 90% (약 3.2억) | 10% 이상 | 신용 7등급 이하도 가능 |
✅ 종합 정리 및 추천 전략
- 입찰가 제안: 3억 7천만 원 이하로 전략적 접근
- 활용 방안: 실거주 or 리모델링 후 전원주택 활용
- 단기 매도보다는 장기 활용 유리
✔️ TIP: 임차인 현황, 명도 가능성, 대출 가능 조건을 반드시 사전에 체크하고 접근하세요.
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