실제 낙찰 사례 분석 | 초보자를 위한 실전 감각 익히기

 

🏡 실제 낙찰 사례 분석
– 초보자를 위한 실전 감각 익히기

이론으로 배운 경매, 실제 사례를 보면 감이 확 오죠.
이번 글에서는 실제 낙찰 사례 3가지를 소개하고, 어떤 전략으로 입찰했는지 분석해드릴게요.
초보자분들도 “아, 이런 식으로 판단하면 되는구나” 하고 이해하실 수 있도록 구성했어요.

📌 사례 1: 수도권 아파트 (2회 유찰 후 낙찰)

• 위치: 경기도 고양시 일산동구 ○○아파트
• 전용면적: 59㎡ (약 24평)
• 감정가: 3억 2천만 원
• 낙찰가: 2억 4,800만 원 (약 77%)
• 입찰자 수: 6명
• 유찰 횟수: 2회

📌 분석: 시세는 약 3억 원 수준이었고, 명도 부담 없고 임차인 권리도 깔끔했어요. 2회 유찰로 가격 메리트가 컸고, 약 77% 수준의 입찰가로 전략적 낙찰에 성공했죠.

📌 사례 2: 서울 빌라 (신축급, 경쟁 치열)

• 위치: 서울 강서구 ○○동 다세대주택
• 전용면적: 42㎡
• 감정가: 2억 원
• 낙찰가: 2억 2백만 원 (약 101%)
• 입찰자 수: 15명
• 유찰 횟수: 없음 (1회차 낙찰)

📌 분석: 최근 준공된 신축에 역세권 입지로 입찰자가 몰렸어요. 실거주 목적 낙찰자가 ‘감정가보다 높은 가격’으로 입찰해 치열한 경쟁을 뚫고 낙찰받은 사례입니다.

📌 사례 3: 지방 단독주택 (저감정가 + 리스크 공략)

• 위치: 충청남도 아산시 농가주택
• 대지면적: 180㎡
• 감정가: 8,000만 원
• 낙찰가: 5,300만 원 (약 66%)
• 입찰자 수: 2명
• 유찰 횟수: 1회

📌 분석: 실거주 불가(장기 공실), 하자 리스크가 있어 낙찰가가 크게 낮아진 사례예요. 수리비를 포함한 전체 비용을 계산하고 입찰가를 조정한 전략형 낙찰.

📊 낙찰가의 결정 요인

• ✔️ 입지 (역세권, 학군, 수요 여부)
• ✔️ 감정가와 시세의 괴리
• ✔️ 명도 및 권리관계의 난이도
• ✔️ 리모델링 필요 여부
• ✔️ 입찰자 수 (경쟁률)

📢 실전 입찰 팁

• ✔️ 감정가보다 시세를 먼저 보자
• ✔️ 입찰자 수 많을수록 ‘심리전’ 전략이 중요
• ✔️ 리스크가 명확하면, 수익률 기준으로 금액 역산
• ✔️ 무리한 낙찰가 방어를 위한 ‘최고 한도’를 사전에 설정

🔚 마무리하며

실제 낙찰 사례를 통해 입찰가 감각과 낙찰 성공 포인트를 익히셨나요?
수치, 경쟁자 수, 유찰 여부 등을 종합적으로 고려하는 습관이 중요합니다.

다음 글에서는 ‘경매에서 실패하는 5가지 대표 유형’을 다뤄볼게요.
읽어주셔서 감사합니다 :)