등기부등본 보는 법 – 경매 초보를 위한 기초 해설

 

📄 등기부등본 보는 법 – 경매 초보를 위한 기초 해설

경매에 처음 입문하는 분들이 가장 먼저 부딪히는 벽은 바로 ‘등기부등본’입니다.
복잡한 용어와 표 때문에 멀리하게 되지만, 실은 경매에서 가장 중요한 정보가 담긴 문서예요.
이 글에서는 등기부등본의 기본 구성과 핵심 체크포인트를 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 정리해드릴게요.

📌 등기부등본이란?

등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 부동산의 ‘이력서’라고 생각하시면 됩니다.
해당 부동산이 어떤 상태인지, 소유자는 누구인지, 어떤 권리가 설정되어 있는지를 공식적으로 확인할 수 있는 서류예요.

📂 등기부등본 구성: 3가지 항목

1. 표제부 – 부동산의 주소, 종류, 구조 등 기본 정보
2. 갑구 – 소유권 관련 사항 (매매, 상속, 압류 등)
3. 을구 – 소유권 이외의 권리 (근저당, 전세권, 가압류 등)

보통 ‘갑구’와 ‘을구’를 집중적으로 분석하면 됩니다.

🔍 꼭 확인해야 할 4가지 포인트

• 1️⃣ 최신 소유자 정보 (갑구): 소유자가 바뀐 적이 있는지, 어떤 방식으로 소유했는지 확인
• 2️⃣ 근저당권 설정 여부 (을구): 경매의 시작점이 된 채권자가 누구인지 파악
• 3️⃣ 말소기준권리: 낙찰 후 어떤 권리들이 말소되는지를 결정하는 기준
• 4️⃣ 임차인의 대항력 여부: 대항력, 확정일자, 전입신고 여부에 따라 명도 리스크 존재

⚖️ '말소기준권리'란?

쉽게 말해, 이 권리 이후에 설정된 권리는 경매 낙찰로 소멸된다는 기준점입니다.
예를 들어, 을구의 근저당권이 말소기준권리라면, 그보다 늦게 설정된 임차인, 가압류 등은 말소될 수 있어요.
하지만 말소되지 않는 권리도 있으니 반드시 주의해야 합니다.

🏠 임차인 정보는 어디서 확인하나요?

등기부등본에 전세권 설정이 있으면 확인 가능하지만,
대부분의 월세 세입자는 등기부등본에 나오지 않습니다.
이럴 땐 현황조사서(경매지), 전입세대열람원을 참고하거나, 직접 주민센타 현장 확인이 필요합니다.

📥 등기부등본 발급 방법

• 📌 대법원 인터넷 등기소 접속
• → 부동산 등기 → 발급신청
• → 주소 또는 지번 입력 → 열람 (1건당 700원)

💬 실수하기 쉬운 포인트

• ✅ 소유자 변경 내역을 확인하지 않고 입찰하는 경우
• ✅ 말소되지 않는 권리(예: 임차인의 대항력)를 놓치는 경우
• ✅ 공부 없이 무턱대고 등기만 보고 판단하는 경우

📌 마무리

등기부등본은 경매의 핵심입니다. 이 한 장만 잘 분석해도 절반은 성공이에요.
어려워 보일 수 있지만, 기본 구조와 핵심 개념만 익혀두면 누구나 읽을 수 있어요.
다음 글에서는 실제 등기부등본 예시를 보며 말소기준권리 찾는 법도 알려드릴게요!

도움이 되셨다면 댓글과 공감 부탁드려요 :)
함께 공부하며 경제적 자유에 한 걸음 더 다가가요!